Recht praktisch: Keine Miete im Lockdown! OGH gibt Mieterin eines Geschäftslokals recht

Müssen Mietzinse für Geschäftsräumlichkeiten auch dann bezahlt werden, wenn das Mietobjekt wegen eines Lockdowns nicht genutzt werden kann? Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat ein Machtwort gesprochen. Dominik Leiter, Rechtsanwalt und Partner bei Weisenheimer Legal in Wien, erklärt die Hintergründe. 

Es war eine der (vielen) großen Rechtsfragen der Covid-Pandemie: Müssen Mietzinse für Geschäftsräumlichkeiten auch dann bezahlt werden, wenn das Mietobjekt wegen eines Lockdowns nicht oder nur sehr eingeschränkt genutzt werden kann? Eine neue Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) schafft hier nun (zumindest teilweise) Klarheit.

Im konkreten Fall betrieb die Mieterin ein Sonnenstudio (und hielt dies auch als Verwendungszweck im Mietvertrag fest), das wegen des ersten Lockdowns im Frühling 2020 geschlossen werden musste. Da das Geschäftslokal somit nicht zum vereinbarten Zweck genutzt werden konnte, entschied sich die Mieterin dazu, weder Mietzins noch Betriebs- oder Heizkosten zu bezahlen, was wiederum zur Folge hatte, dass die Vermieterin gerichtlich die Räumung des Geschäftslokals begehrte. Als Reaktion machte die Mieterin gerichtlich geltend, dass tatsächlich kein Zahlungsverzug bestehen würde, weil das Mietobjekt eben nicht genutzt werden konnte.

Das Bezirksgericht Horn gab der Mieterin recht und das Landesgericht Krems bestätigte diese Entscheidung. Die Vermieterin brachte die Rechtsstreitigkeit daraufhin vor den OGH, doch dieser bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Mieterin ist somit nicht verpflichtet, den Mietzins für die Zeit des Lockdowns zu bezahlen, weshalb auch der Räumung nicht stattzugeben war. Die rechtliche Grundlage für diese Entscheidung bildet § 1104 ABGB, wonach kein Mietzins zu entrichten ist, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“, u. a. wegen einer „Seuche“, nicht benutzt werden kann. Covid-19 und die in diesem Zusammenhang verhängten Betretungsverbote fallen nach der OGH-Entscheidung unter diesen Begriff.

Offene Fragen

Der OGH ließ aber einige für die Praxis wichtige Fragen offen. Insbesondere den Fall, dass das Mietobjekt noch einen Restnutzen für den Mieter hat, etwa wenn ein gemietetes Restaurant zwar nicht mehr zur Bewirtung von Gästen, aber zur Ausgabe von Speisen (Take-Away) genutzt werden kann. Völlig offen bleibt auch die Berechnung des Mietzinses für so einen Restnutzen.
Zu der Frage, ob auch Betriebskosten von § 1104 ABGB mit umfasst sind, hat sich der OGH ebenso wenig ausgesprochen wie zu der Frage, wie sich staatliche Hilfeleistungen (allen voran der Fixkostenzuschuss) auswirken. In dem Zusammenhang haben allerdings bereits diverse Landesgerichte entschieden, dass derartige staatliche Hilfen für die Berechnung einer Mietzinsminderung nach § 1104 ABGB irrelevant sind. Und was ist bei Umsatzeinbußen ohne ein Betretungsverbot? Man denke etwa an Hotels, die zwar öffnen dürfen, aber wegen Reisewarnungen große Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Ist auch hier eine Mietzinsreduktion zu rechtfertigen? Die Thematik bleibt spannend.

https://www.automotive.at/kfz-wirtschaft/keine-miete-im-lockdown-ogh-gibt-mieterin-eines-geschaeftslokals-recht-207970

Autor/in:
Mag. Dominik Leiter
Kündigung

Kündigung österreichischer Arbeitnehmer von ausländischen Unternehmen

Es kommt gar nicht so selten vor, dass international agierende Unternehmen einzelne Arbeitnehmer – bzw. in vielen Fällen sogar nur einen einzigen Arbeitnehmer – in Österreich beschäftigen. Gerade durch den Home-Office Boom während der Pandemie hat die Zahl solcher Konstellationen noch zugenommen.

Abgesehen von ein wenig organisatorischem Mehraufwand ist diese Form der Arbeit technisch und rechtlich weitgehend unproblematisch. Etwas kompliziert wird die Angelegenheit allerdings, wenn sich das Unternehmen entscheidet, sich von dem Mitarbeiter trennen zu wollen. Hier stellen sich vor allem zwei Fragen, die in Österreich bislang allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt wurden.

Welches Recht ist auf diese Kündigungen anwendbar?

An sich haben wir mit Artikel 8 Rom-I Verordnung eine recht klare Bestimmung zu dem auf Arbeitsverhältnisse anwendbaren Recht. Demnach ist zunächst zu prüfen, ob die Parteien das Recht eines bestimmten Staates gewählt haben und, falls keine Rechtswahl vorliegt, vor allem das Recht des Staates des gewöhnlichen Arbeitsorts des Arbeitnehmers maßgeblich. In den oben angesprochenen Fällen kommt also regelmäßig österreichisches Recht zur Anwendung.

Zum Thema Rechtswahl sei noch kurz erwähnt, dass diese nicht dazu führen darf, dass dem Arbeitnehmer der Schutz entzogen wird, der ihm durch das ohne Rechtswahl anwendbare Recht entzogen wird.

Nun ist das österreichische Kündigungsanfechtungsrecht allerdings als Recht des Betriebsrats ausgestaltet (auch wenn in der Praxis oft der Arbeitnehmer selbst gegen die Kündigung vorgeht und nicht der Betriebsrat) und es muss auch vor Ausspruch einer Kündigung ein gewisses Verfahren unter Einbeziehung des Betriebsrates eingehalten werden. Aus diesem Grund ist umstritten, ob Artikel 8 auf diese Fragen anzuwenden ist.

Eine gesetzliche oder höchstrichterliche Abklärung dieser Frage wäre sehr wünschenswert, bislang sind Arbeitgeber in solchen Fällen nämlich mit großen Unsicherheiten und Risiken (bis hin zur Unwirksamkeit der Kündigung) konfrontiert.

Kann der Arbeitnehmer die Kündigung (insbesondere wegen Sozialwidrigkeit) anfechten?

Wie bereits angesprochen, ist das Kündigungsanfechtungsrecht in Österreich als Recht des Betriebsrats ausgestaltet. Sollte der Betriebsrat die Kündigung nicht anfechten oder trotz Betriebsratspflicht (mind. fünf Arbeitnehmer) kein Betriebsrat bestehen, kann auch der Arbeitnehmer selbst gegen eine Kündigung (oder Entlassung) vorgehen.

In diesem Zusammenhang muss also zunächst überprüft werden, ob die Strukturen in Österreich bereits für die Qualifikation als eigenständiger Betrieb ausreichen. Falls dem so ist, wird ein solcher Betrieb regelmäßig nicht betriebsratspflichtig sein, weil ihm oft keine fünf Arbeitnehmer angehören. In diesem Fall wäre somit keine Kündigungsanfechtung möglich.

Sollten die Mitarbeiter in Österreich aber keinen eigenständigen Betrieb bilden, sondern in einen ausländischen Betrieb (mit mindestens fünf Arbeitnehmern) eingegliedert sein, stellt sich die Frage, ob ein etwaiger ausländischer Betriebsrat zur Kündigungsanfechtung nach österreichischem Recht legitimiert wäre bzw. ob der Mitarbeiter seine Kündigung selbst anfechten könnte.

Insgesamt bestehen somit einige Tücken und Unklarheiten rund um die Kündigung (oder Entlassung) österreichischer Arbeitnehmer von ausländischen Unternehmen, weshalb eine gute rechtliche Beratung oft essentiell ist.